Área, padrão e características do imóvel: por que os dados precisam ser ajustados?

No mercado imobiliário, imóveis exatamente iguais são exceção.

Mesmo dentro do mesmo prédio, condomínio ou rua, podem existir diferenças de área, andar, posição, conservação, padrão construtivo, vagas, vista, idade ou funcionalidade.

Isso cria uma questão central em qualquer avaliação baseada em comparação:

como utilizar imóveis diferentes para estimar o valor de outro imóvel?

A resposta está no tratamento técnico dessas diferenças.

No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o valor não é obtido simplesmente pela reprodução do preço de outro imóvel. O método procura identificar o valor por meio da comparação e do tratamento dos atributos dos elementos que compõem a amostra.

Por isso, encontrar bons comparáveis é apenas uma parte do trabalho.

A etapa seguinte é compreender em que eles diferem do imóvel avaliando e como essas diferenças interferem nos preços observados.

Se os imóveis são diferentes, por que compará-los?

Porque o mercado imobiliário é formado por bens heterogêneos.

Um apartamento não sai de uma linha de produção industrial.

Dois imóveis podem possuir:

• áreas diferentes;

• plantas diferentes;

• padrões construtivos distintos;

• estados de conservação diferentes;

• posições diferentes;

• localizações ligeiramente diferentes.

Ainda assim, ambos podem participar do mesmo segmento de mercado e fornecer informações úteis.

O próprio modelo mínimo do PTAM exige não apenas a identificação dos imóveis comparandos, mas também a homogeneização dos itens da amostra.

Ou seja, a própria lógica da avaliação reconhece que os elementos pesquisados precisam ser analisados antes de serem comparados diretamente.

O que significa “ajustar” ou “homogeneizar” os dados?

Em linguagem simples, significa procurar reduzir, de maneira tecnicamente justificável, as diferenças entre os imóveis pesquisados e o imóvel avaliando.

Não significa transformar artificialmente todos os imóveis em algo idêntico.

Significa perguntar:

quanto determinada diferença pode influenciar o preço?

Por exemplo:

um comparável é maior que o imóvel avaliado;

outro possui padrão superior;

outro está mais bem conservado;

outro está em localização inferior.

Se essas diferenças forem ignoradas, os preços serão comparados como se todos os imóveis fossem equivalentes.

E isso pode distorcer a conclusão.

Norma técnica do IBAPE-SP sobre tratamento por fatores orienta justamente a utilização de elementos tão semelhantes quanto possível ao avaliando e a consideração das diferenças para mais ou para menos, incluindo aspectos como localização, forma, área, padrão construtivo e depreciação.

Área: maior imóvel significa sempre maior valor?

Em valor total, um imóvel maior frequentemente tende a valer mais.

Mas isso não significa que o valor por metro quadrado se comporte de forma linear.

Imagine:

Apartamento A
50 m² — R$ 500 mil
→ R$ 10.000/m²

Apartamento B
150 m² — R$ 1,2 milhão
→ R$ 8.000/m²

O apartamento maior possui valor total superior.

Mas o valor unitário é menor.

Isso ocorre porque o mercado nem sempre atribui o mesmo preço unitário a imóveis de tamanhos diferentes.

Em muitos segmentos existe um comportamento de escala: unidades menores podem apresentar valores unitários maiores, enquanto imóveis maiores podem ter valores unitários inferiores.

Em avaliação publicada pela Caixa, a área construída foi utilizada como variável explicativa do comportamento dos preços justamente porque sua influência mostrou-se estatisticamente relevante.

Por isso, não é tecnicamente adequado comparar imóveis muito diferentes em área apenas dividindo seus preços por metro quadrado.

Padrão construtivo também interfere

Considere dois apartamentos com exatamente 100 m².

O primeiro possui:

• materiais de acabamento superiores;

• esquadrias de melhor qualidade;

• projeto contemporâneo;

• infraestrutura condominial sofisticada.

O segundo apresenta:

• acabamento simples;

• instalações antigas;

• menor padrão de execução.

A metragem é idêntica.

Mas o mercado pode atribuir valores muito diferentes.

Em estudo de avaliação divulgado pela Caixa, o padrão construtivo foi utilizado como uma variável capaz de explicar diferenças de preço entre elementos pesquisados.

Portanto, comparar imóveis apenas por área pode produzir uma falsa sensação de precisão.

Conservação é padrão?

Não exatamente.

Padrão construtivo e estado de conservação são conceitos relacionados, mas diferentes.

Um imóvel pode ter sido originalmente construído em alto padrão e hoje estar deteriorado.

Outro pode ser mais simples, porém muito bem conservado.

A conservação procura representar o efeito do tempo, da manutenção e do desgaste sobre a condição atual do imóvel.

Aspectos como:

• reformas;

• modernizações;

• deterioração;

• instalações antigas;

• patologias aparentes;

• podem influenciar a percepção e o comportamento do mercado.

Por isso, o comparável deve ser analisado na condição em que realmente se encontra.

Uma reforma aumenta o valor pelo mesmo valor que custou?

Não necessariamente.

Esse é um equívoco frequente.

Imagine que alguém invista R$ 200 mil em uma reforma.

Isso não significa que o imóvel automaticamente passe a valer R$ 200 mil a mais.

O mercado pode reconhecer apenas parte daquele investimento.

Ou, em algumas situações, reconhecer mais do que o custo.

Tudo depende de fatores como:

• qualidade da reforma;

• adequação ao padrão da região;

• funcionalidade;

• gosto do público;

• necessidade existente naquele segmento.

Avaliação trabalha com valor percebido pelo mercado, não com simples soma dos gastos realizados.

Localização também precisa ser tratada

Como vimos no artigo anterior, imóveis próximos podem apresentar diferenças locacionais relevantes.

Uma unidade situada em trecho comercial superior pode ter desempenho diferente de outra localizada poucas quadras adiante.

Um apartamento com vista privilegiada pode ser percebido de maneira diferente de outro de mesma área e padrão com vista obstruída.

Uma avaliação da Caixa utilizando Método Comparativo considerou localização e facilidade de acesso entre as variáveis relevantes para explicar os valores observados.

Isso demonstra que a localização não deveria aparecer apenas como endereço.

Ela precisa ser analisada como um atributo econômico do imóvel.

Então cada diferença recebe simplesmente um percentual?

Não deveria funcionar de forma arbitrária.

Esse é um ponto muito importante.

Seria inadequado criar regras universais como:

“andar alto vale sempre 10% a mais”

ou

“imóvel reformado vale sempre 20% a mais.”

Um ajuste precisa representar o comportamento do mercado que está sendo analisado.

No tratamento por fatores, as relações utilizadas para ajustar características precisam refletir o mercado dentro de determinada abrangência espacial e temporal.

Isso significa que um fator utilizado em um segmento ou região não deveria ser automaticamente reproduzido em outro cenário sem justificativa.

O que é tratamento por fatores?

É uma das formas de tratar diferenças existentes entre os elementos da amostra.

Em termos simplificados, aplicam-se fatores para procurar aproximar os comparáveis da condição do imóvel avaliando.

Podem existir, conforme o mercado e a metodologia utilizada, fatores relacionados a:

• área;

• localização;

• oferta;

• padrão;

• conservação;

• frente;

• profundidade;

• outras características relevantes.

O princípio é tornar os valores comparados mais coerentes entre si.

A norma de avaliação do IBAPE-SP explica que o conjunto de fatores deve produzir valores homogeneizados com comportamento estatisticamente mais consistente que os dados originais.

E o tratamento científico?

Outra possibilidade é utilizar modelos estatísticos.

Nesse tipo de abordagem, procuram-se relações entre o preço e características observadas nos imóveis pesquisados.

Por exemplo:

valor = função da área + localização + padrão + outras variáveis.

Em estudo publicado pela Caixa, foram empregados modelos de regressão nos quais área construída, localização/acesso e padrão apareceram como variáveis explicativas do valor unitário.

O objetivo é identificar, com apoio estatístico, quais características realmente demonstram influência na formação dos preços naquele conjunto de dados.

Ajustar significa manipular os dados?

Não.

Quando realizado adequadamente, significa exatamente o contrário.

A finalidade do tratamento é impedir que diferenças conhecidas entre os imóveis sejam simplesmente ignoradas.

Imagine uma amostra composta por três apartamentos:

Imóvel A
80 m² — padrão simples

Imóvel B
100 m² — padrão médio

Imóvel C
160 m² — alto padrão

e o imóvel avaliando possui:

100 m² — padrão médio.

Somar os três preços e tirar uma média seria matematicamente fácil.

Mas tecnicamente frágil.

Os ajustes existem justamente para que as diferenças sejam explicitadas e analisadas, em vez de escondidas dentro de uma média.

Nem toda característica precisa virar um ajuste

Também é importante evitar o excesso oposto.

Nem toda diferença observável necessariamente interfere de maneira significativa no valor.

Um imóvel pode ter uma determinada cor de parede diferente de outro e isso ser irrelevante para o mercado.

O desafio é distinguir:

diferença física de diferença economicamente relevante.

Para isso, o avaliador precisa analisar os dados e compreender o segmento.

O tratamento não deveria ser uma coleção automática de fatores.

Deve refletir aquilo que efetivamente influencia o comportamento de preços.

Quanto mais ajustes, melhor a avaliação?

Não.

Uma avaliação cheia de fatores não é automaticamente superior.

Se os comparáveis são excessivamente diferentes do imóvel avaliando, pode chegar um ponto em que tantos ajustes sejam necessários que a própria comparabilidade se torna questionável.

É por isso que a seleção inicial da amostra continua sendo fundamental.

A norma do IBAPE-SP recomenda justamente utilizar elementos o mais semelhantes possível ao avaliando.

O tratamento deve corrigir diferenças razoáveis.

Ele não deveria ser utilizado para transformar imóveis completamente distintos em comparáveis artificiais.

Um exemplo prático

Imagine um apartamento avaliando com:

100 m²
2 vagas
padrão médio
bom estado de conservação

A pesquisa encontrou três elementos:

Comparável 1

90 m²
2 vagas
mesmo padrão
bom estado

Comparável 2

105 m²
1 vaga
mesmo padrão
necessita reforma

Comparável 3

120 m²
3 vagas
padrão superior
reformado

Todos podem fornecer informações.

Mas seria incorreto tratar os três preços como se representassem exatamente o mesmo produto.

É necessário compreender o efeito de:

• área;

• número de vagas;

• conservação;

• padrão.

Depois do tratamento, os dados devem apresentar uma relação mais coerente com o imóvel avaliando.

Essa é a lógica da homogeneização.

Por que dois avaliadores podem ajustar os dados de maneira diferente?

Porque avaliação imobiliária não é apenas aplicação automática de fórmulas.

Pode existir diferença na:

• seleção da amostra;

• identificação das características relevantes;

• fonte dos fatores;

• metodologia adotada;

• interpretação dos dados.

Mas isso não significa que qualquer ajuste seja aceitável.

Quanto mais relevante for o fator para o resultado, maior deve ser a necessidade de justificá-lo tecnicamente.

Um ajuste importante sem origem clara pode fragilizar toda a conclusão.

Como perceber um tratamento pouco transparente?

Alguns sinais merecem atenção:

• percentuais aparecem sem explicação;

• não se informa a origem dos fatores;

• imóveis muito diferentes recebem pequenos ajustes arbitrários;

• determinados comparáveis são ajustados apenas quando isso aproxima o resultado da expectativa;

• o tratamento produz valores mais dispersos, e não mais coerentes;

• características relevantes são ignoradas.

Esses pontos não provam automaticamente que a avaliação esteja errada.

Mas justificam uma análise técnica mais cuidadosa.

O objetivo não é fazer os números “baterem”

Uma boa avaliação não deveria utilizar ajustes para chegar a um valor previamente escolhido.

O processo deve funcionar no sentido contrário:

pesquisa → análise → tratamento → conclusão.

Se os dados tratados indicam determinada faixa de valor, essa informação precisa ser respeitada.

A técnica não deveria ser utilizada para “convencer” a planilha a produzir uma conclusão desejada.

Comparar imóveis exige reconhecer suas diferenças

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado não funciona porque os imóveis pesquisados são iguais.

Ele funciona justamente porque suas diferenças podem ser:

identificadas, analisadas e tecnicamente tratadas.

Área, padrão construtivo, conservação, localização e outras características podem exercer influência relevante na formação do preço.

Ignorar essas diferenças pode produzir comparações frágeis.

Criar ajustes arbitrários pode ser igualmente problemático.

O objetivo do tratamento é permitir que a pesquisa represente o mercado de forma mais coerente.

Por isso, uma avaliação tecnicamente consistente não pergunta apenas:

“Quanto custam os imóveis pesquisados?”

Ela procura entender:

“O que existe de diferente entre eles — e quanto o mercado reconhece essas diferenças?”

É nesse ponto que uma simples planilha de anúncios começa a se transformar em avaliação imobiliária.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011 — requisitos mínimos do PTAM, incluindo caracterização do imóvel, pesquisa dos comparandos e homogeneização dos elementos da amostra.
CAIXA — avaliações pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — utilização de atributos como área construída, localização/acesso e padrão na análise e tratamento dos elementos comparativos.
IBAPE-SP — Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos — tratamento por fatores e consideração de diferenças relacionadas a localização, área, padrão construtivo e depreciação.

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