Avaliação de imóveis em inventários e partilhas: por que a análise técnica é importante?

Quando um patrimônio imobiliário precisa ser dividido entre herdeiros, uma das primeiras questões que surge é aparentemente simples:

Quanto vale cada imóvel?

A resposta pode ter consequências importantes.

O valor atribuído aos bens interfere na compreensão do patrimônio, na composição dos quinhões, nas negociações entre os interessados e, em determinadas situações, na decisão de manter, adjudicar ou vender determinado imóvel.

É justamente por isso que a avaliação imobiliária pode desempenhar um papel importante em inventários e partilhas.

Mas existe uma distinção fundamental:

avaliação de mercado não deve ser confundida automaticamente com valor fiscal, cadastral ou tributário.

Cada referência possui finalidade própria.

A avaliação é obrigatória em todo inventário?

Não.

Esse é um ponto importante para evitar uma afirmação tecnicamente incorreta.

No inventário judicial, o Código de Processo Civil prevê a avaliação dos bens do espólio e estabelece que o juiz poderá nomear perito quando necessário. Entretanto, o próprio CPC admite hipóteses em que a avaliação é dispensada, como quando todas as partes são capazes e a Fazenda Pública concorda expressamente com os valores atribuídos aos bens.

No arrolamento sumário, por exemplo, os próprios herdeiros atribuem valor aos bens para fins de partilha e, como regra, não se realiza avaliação judicial, ressalvadas situações específicas previstas no Código.

Portanto, a questão não é afirmar que todo inventário precisa obrigatoriamente de um laudo ou parecer de avaliação.

A pergunta mais adequada é:

quando conhecer tecnicamente o valor de mercado do imóvel pode melhorar a qualidade da decisão patrimonial?

A partilha não envolve apenas dividir números

O Código de Processo Civil estabelece que, na partilha, deve ser buscada a máxima igualdade possível quanto ao valor, à natureza e à qualidade dos bens, além da prevenção de litígios futuros e da maior comodidade possível aos interessados.

Na prática, isso pode ser bastante mais complexo do que simplesmente dividir a quantidade de imóveis pelo número de herdeiros.

Imagine um patrimônio composto por:

• um apartamento residencial;

• uma sala comercial;

• dois terrenos;

• uma casa;

• participação em outro imóvel.

Mesmo que seja possível atribuir um número a cada bem, os imóveis não possuem necessariamente:

• a mesma liquidez;

• o mesmo potencial de valorização;

• a mesma capacidade de gerar renda;

• a mesma facilidade de comercialização;

• os mesmos custos de manutenção;

• o mesmo comportamento de mercado.

É justamente aí que a avaliação deixa de ser apenas uma questão matemática.

Dois imóveis avaliados em R$ 500 mil são necessariamente equivalentes?

Não necessariamente.

Um apartamento de R$ 500 mil com elevada liquidez pode possuir comportamento patrimonial muito diferente de um terreno avaliado pelo mesmo valor, porém com baixa demanda e maior tempo de exposição ao mercado.

Da mesma forma, uma loja que produz renda mensal não é economicamente percebida exatamente da mesma maneira que um imóvel residencial desocupado.

O valor é uma referência essencial, mas a natureza e as características do patrimônio também precisam ser compreendidas.

1. A avaliação ajuda a dimensionar o patrimônio

O primeiro benefício é bastante direto.

Uma avaliação permite estabelecer uma referência técnica para o valor de mercado dos imóveis em determinada data.

No caso do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — PTAM, a Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece que o documento deve apresentar, entre outros elementos, a identificação e caracterização do imóvel, a metodologia empregada, o valor resultante e sua data de referência.

Isso cria uma base objetiva para compreender quanto aquele patrimônio imobiliário representa no mercado analisado.

2. Pode facilitar a composição dos quinhões

Imagine três herdeiros e quatro imóveis.

1. Um deles deseja permanecer com determinado apartamento.

2. Outro prefere receber uma sala comercial.

3. O terceiro tem interesse na venda dos bens.

Para construir uma solução equilibrada, é necessário compreender o valor relativo de cada imóvel.

A avaliação pode auxiliar na identificação de:

• diferenças entre os bens;

• valores que precisam ser compensados;

• necessidade de torna entre interessados;

• possibilidade de adjudicação de determinado imóvel;

• eventual conveniência da venda.

Quanto mais heterogêneo o patrimônio, maior tende a ser a utilidade dessa informação.

3. Pode reduzir discussões baseadas apenas em percepção

Um dos conflitos mais comuns em negociações patrimoniais surge quando cada pessoa possui uma percepção diferente sobre o valor de determinado bem.

Um herdeiro pode dizer:

“Esse imóvel vale pelo menos R$ 1 milhão.”

Outro pode responder:

“Ninguém pagaria mais do que R$ 700 mil.”

Sem uma referência técnica, a negociação pode acabar baseada em:

• expectativa pessoal;

• valor emocional;

• anúncios isolados;

• preços antigos;

• informações informais de mercado.

A avaliação não elimina necessariamente a divergência, mas muda a qualidade da discussão.

Em vez de debater apenas opiniões, passa-se a discutir dados, metodologia e mercado.

4. O valor anunciado não é necessariamente o valor de mercado

Esse ponto merece atenção especial em inventários.

É relativamente fácil pesquisar imóveis em portais e encontrar anúncios.

Mas anúncio representa, inicialmente, uma pretensão de venda.

Isso não significa que aquele seja necessariamente o valor pelo qual o imóvel será efetivamente negociado.

Além disso, dois imóveis aparentemente semelhantes podem apresentar diferenças de:

• localização;

• área;

• conservação;

• padrão;

• posição;

• documentação;

• infraestrutura;

• potencial de utilização.

Por isso, montar uma partilha relevante simplesmente copiando preços de anúncios pode gerar conclusões frágeis.

5. Valor fiscal e valor de mercado cumprem funções diferentes

Outro equívoco comum é utilizar automaticamente uma referência tributária ou cadastral como se ela representasse o valor de negociação do imóvel.

Como vimos no primeiro artigo desta série, valores fiscais e valores de mercado podem ser diferentes porque foram produzidos para objetivos distintos.

No próprio inventário, o CPC prevê participação da Fazenda Pública na informação e análise de valores dos bens e disciplina separadamente a avaliação patrimonial no procedimento.

Por isso, antes de utilizar determinado número, é importante perguntar:

qual é a finalidade desse valor?

6. A data de referência importa

Inventários podem se prolongar.

E o mercado imobiliário pode mudar durante esse período.

Um imóvel avaliado anos antes pode não conservar o mesmo valor atual.

O próprio CPC admite nova avaliação judicial quando, posteriormente, houver majoração ou diminuição do valor do bem ou quando existirem dúvidas fundamentadas sobre a avaliação anterior.

Isso reforça um princípio importante da avaliação imobiliária:

valor de mercado sempre está associado a uma data de referência.

7. A avaliação pode ajudar antes mesmo de surgir um conflito

É comum imaginar que um avaliador só precisa aparecer quando os herdeiros já estão discutindo.

Não necessariamente.

Uma avaliação prévia pode ser utilizada justamente para:

• estruturar conversas entre os interessados;

• orientar o advogado responsável;

• estudar alternativas de partilha;

• verificar possíveis compensações;

• avaliar a conveniência de alienação;

• reduzir incertezas antes da formalização de uma proposta.

Nesse sentido, o trabalho técnico pode atuar de maneira preventiva.

8. E quando já existe divergência?

Quando os interessados apresentam valores muito diferentes para o mesmo imóvel, a situação exige maior cuidado.

Pode ser necessário analisar:

• de onde vieram os valores apresentados;

• qual a data de referência;

• quais imóveis foram utilizados como comparação;

• qual metodologia foi adotada;

• se houve vistoria;

• se a área está correta;

• se as características relevantes foram consideradas.

Em inventário judicial, o CPC prevê inclusive manifestação das partes sobre o laudo de avaliação e possibilidade de retificação quando a impugnação ao valor for considerada procedente.

Isso demonstra que a discussão sobre valor não deve ser tratada como um elemento secundário quando ela interfere diretamente na divisão patrimonial.

9. Inventário judicial e extrajudicial

Atualmente, inventários podem tramitar pela via judicial ou, quando preenchidos os requisitos aplicáveis, pela via extrajudicial em cartório.

A Resolução CNJ nº 35 disciplina os atos notariais relativos ao inventário e à partilha extrajudiciais, e a escritura pública constitui título hábil para a transferência dos bens e direitos nela contemplados.

Em qualquer das vias, porém, permanece uma questão patrimonial básica:

os interessados precisam saber o que estão dividindo.

E conhecer adequadamente o valor econômico dos imóveis pode tornar essa decisão mais informada.

10. Uma avaliação não substitui o advogado

Também é importante estabelecer os limites profissionais.

A avaliação imobiliária responde essencialmente à questão do valor do bem e de seu comportamento no mercado.

Questões como:

• direito sucessório;

• definição dos herdeiros;

• cálculo dos quinhões jurídicos;

• incidência tributária;

• validade da partilha;

• estratégia processual;

• pertencem ao campo jurídico e tributário correspondente.

Por isso, em inventários mais complexos, o melhor resultado costuma surgir da integração entre diferentes profissionais.

O advogado estrutura juridicamente a sucessão.

O avaliador fornece informação técnica sobre o patrimônio imobiliário.

São funções diferentes e complementares.

Um exemplo simples

Imagine um inventário com três imóveis:

Imóvel A: R$ 850 mil
Imóvel B: R$ 600 mil
Imóvel C: R$ 350 mil

Patrimônio imobiliário estimado:

R$ 1,8 milhão

Se existirem três herdeiros com quinhões equivalentes, a referência econômica seria de R$ 600 mil para cada um.

Mas não existe um imóvel de exatamente R$ 600 mil disponível para todos.

O imóvel A supera esse valor.

O imóvel C fica abaixo.

A partir daí podem surgir diferentes soluções:

• compensação financeira;

• propriedade conjunta;

• adjudicação;

• venda de determinado bem;

• reorganização dos quinhões.

A avaliação não decide qual dessas alternativas deve ser adotada.

Mas fornece uma base econômica muito mais clara para que os interessados e seus advogados possam analisá-las.

Avaliar é conhecer o patrimônio antes de dividi-lo

Uma partilha equilibrada depende não apenas da identificação dos imóveis, mas da compreensão do valor e das características de cada um.

A avaliação técnica pode ajudar a transformar um patrimônio composto por bens diferentes em informações comparáveis e compreensíveis.

Isso pode facilitar negociações, apoiar a composição dos quinhões e reduzir discussões baseadas exclusivamente em expectativas pessoais.

Em outras palavras:

antes de dividir patrimônio, é importante compreender o patrimônio que está sendo dividido.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015 — arts. 629 a 635, 647 a 649 e disposições relativas ao arrolamento e à avaliação de bens em inventário.
Resolução CNJ nº 35/2007, com alterações posteriores — disciplina os atos notariais relativos ao inventário e à partilha pela via extrajudicial.
Resolução COFECI nº 1.066/2007 — regulamenta o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e seus requisitos mínimos.

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