Como funciona uma pesquisa de mercado em uma avaliação imobiliária?

Quando alguém recebe uma avaliação imobiliária pronta, normalmente o que mais chama atenção é o resultado final:

o valor do imóvel.

Mas antes desse número existe uma das etapas mais importantes de todo o trabalho: a pesquisa de mercado.

É nela que se procura identificar quais imóveis realmente podem ser comparados ao bem avaliado, quais valores estão sendo observados no mercado, quais características explicam as diferenças entre os elementos pesquisados e como essas informações podem contribuir para a determinação do valor.

Por isso, pesquisa de mercado não significa simplesmente abrir um portal imobiliário, escolher alguns anúncios e calcular uma média.

Uma pesquisa tecnicamente consistente exige seleção, verificação, comparação e interpretação dos dados.

No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o valor é identificado por meio do tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis que formam a amostra. Documentos técnicos utilizados em avaliações também descrevem esse processo como uma análise do comportamento do mercado do segmento estudado, com comparação a imóveis similares ofertados ou recentemente transacionados.

Antes de pesquisar, é preciso saber o que está sendo avaliado

Parece óbvio, mas esse é um ponto fundamental.

Para procurar imóveis comparáveis, primeiro é necessário compreender corretamente o imóvel objeto da avaliação.

Entre as informações que podem ser relevantes estão:

• localização e microlocalização;

• área;

• tipologia;

• padrão construtivo;

• estado de conservação;

• idade;

• posição;

• vagas;

• infraestrutura;

• utilização;

• características específicas da construção ou do terreno.

Uma pesquisa para uma loja de rua, por exemplo, não deve seguir exatamente a mesma lógica de uma pesquisa para apartamento residencial.

Da mesma maneira, um galpão industrial não pertence necessariamente ao mesmo mercado de um pequeno depósito urbano.

Portanto, antes de perguntar:

“Quais imóveis existem nessa região?”

é necessário perguntar:

“Quais imóveis realmente concorrem com este?”

O que é um imóvel comparável?

Um imóvel comparável não precisa ser idêntico ao avaliando.

Na prática, imóveis absolutamente iguais são raros.

O importante é que os elementos utilizados pertençam a um mercado suficientemente semelhante para que suas diferenças possam ser compreendidas e tecnicamente tratadas.

Uma avaliação divulgada pela Caixa, por exemplo, descreve a pesquisa de imóveis disponíveis ou semelhantes ao avaliando e ressalta que apenas raramente são encontrados dados com exatamente as mesmas características.

Por isso, proximidade geográfica, sozinha, não é suficiente.

Dois imóveis podem estar na mesma rua e apresentar comportamentos de mercado bastante diferentes.

Localização é mais do que bairro

Imagine duas lojas separadas por apenas 200 metros.

A primeira está em esquina, possui ampla fachada e recebe intenso fluxo de pedestres.

A segunda está em trecho de menor movimento e tem pouca visibilidade.

As duas podem estar no mesmo bairro e até na mesma avenida.

Ainda assim, o mercado pode percebê-las de maneiras bastante diferentes.

O mesmo ocorre em imóveis residenciais.

Dentro de uma única região podem existir diferenças relacionadas a:

• vista;

• acesso;

• transporte;

• proximidade de serviços;

• qualidade urbana;

• segurança percebida;

• posição dentro da quadra;

• características do entorno.

A localização, portanto, precisa ser analisada em diferentes escalas.

Onde os dados de mercado podem ser encontrados?

As fontes variam de acordo com o imóvel e com a disponibilidade de informação.

A pesquisa pode envolver, entre outras possibilidades:

• portais imobiliários;

• imobiliárias que atuam na região;

• corretores locais;

• placas identificadas em campo;

• bancos de dados;

• informações conhecidas de negociações;

• contatos com agentes atuantes naquele segmento.

Não existe uma única fonte capaz de resolver todos os casos.

O ponto fundamental é compreender de onde veio a informação e o que ela representa.

No âmbito do PTAM, a regulamentação do COFECI prevê a pesquisa dos imóveis comparandos e a indicação das respectivas fontes, reforçando a importância da rastreabilidade das informações utilizadas.

Quantos imóveis são necessários?

Essa pergunta aparece com frequência.

Mas não existe uma quantidade universal que possa ser aplicada automaticamente a todo tipo de avaliação.

A disponibilidade e a qualidade dos dados dependem do próprio mercado.

Um condomínio com centenas de apartamentos semelhantes pode oferecer grande quantidade de informações.

Já uma indústria, um imóvel corporativo de grande porte, um terreno com características incomuns ou uma loja muito específica podem apresentar poucos elementos realmente comparáveis.

Por isso:

quantidade de dados não é sinônimo de qualidade da pesquisa.

Uma amostra numerosa formada por elementos pouco semelhantes pode ser menos representativa do que uma seleção menor, porém tecnicamente coerente.

O IBAPE destaca a importância da representatividade da amostra e da utilização de atributos comparáveis aos do imóvel objeto da avaliação.

O mesmo anúncio pode aparecer várias vezes

Esse é um cuidado aparentemente simples, mas importante.

Um único imóvel pode ser anunciado:

• por diferentes imobiliárias;

• em vários portais;

• diretamente pelo proprietário;

• com pequenas diferenças de descrição ou preço.

Se cada anúncio for considerado como um imóvel diferente, a amostra pode ficar artificialmente inflada.

Por isso, os dados precisam ser conferidos.

Sempre que possível, é importante verificar informações como:

• localização;

• área;

• características;

• preço;

• origem do anúncio;

• possibilidade de duplicidade.

Pesquisa de mercado não é apenas coleta.

Também é depuração da informação.

A data dos dados importa

Mercado imobiliário também tem tempo.

Uma oferta atual e outra de dois anos atrás não necessariamente representam a mesma realidade.

Entre esses períodos podem ter ocorrido mudanças em:

• oferta;

• procura;

• juros;

• vacância;

• perfil da região;

• infraestrutura;

• novos empreendimentos;

• cenário econômico.

Por isso, é necessário observar se os dados utilizados são compatíveis com a data de referência da avaliação.

Em avaliações com Método Comparativo, é comum buscar dados contemporâneos ao período estudado justamente para representar adequadamente o mercado observado.

Oferta e transação são a mesma coisa?

Não.

Um imóvel anunciado por R$ 800 mil está sendo ofertado por R$ 800 mil.

Isso não significa automaticamente que alguém tenha efetivamente pago esse valor.

O preço anunciado pode conter:

• margem de negociação;

• expectativa do proprietário;

• erro de posicionamento;

• tentativa de testar o mercado.

Já um preço de transação representa um negócio efetivamente realizado, desde que a informação seja confiável e que a negociação tenha ocorrido em condições representativas de mercado.

No Brasil, porém, nem sempre existe ampla disponibilidade pública de dados confiáveis sobre transações imobiliárias. Estudos do IBAPE apontam justamente essa dificuldade e explicam por que dados de oferta são frequentemente utilizados em modelos de avaliação, desde que tratados adequadamente.

Portanto, utilizar ofertas não é necessariamente um problema.

O importante é não tratar oferta e transação como se fossem exatamente a mesma informação.

Depois de coletar os dados, começa a análise

Essa é uma parte que muitas vezes passa despercebida.

Imagine que foram encontrados seis apartamentos comparáveis.

Eles podem ter diferenças de:

• área;

• idade;

• conservação;

• vagas;

• andar;

• posição;

• padrão;

• localização.

Não seria tecnicamente adequado simplesmente ignorar essas diferenças.

É justamente por isso que o método comparativo envolve o tratamento dos atributos dos elementos da amostra.

A pergunta passa a ser:

como comparar imóveis semelhantes, mas não idênticos?

O que significa homogeneizar uma amostra?

Em termos simples, significa procurar tornar os elementos pesquisados comparáveis ao imóvel avaliando, considerando as diferenças relevantes entre eles.

Imagine que:

• o imóvel avaliado tenha 100 m²;

• um comparável tenha 80 m²;

• outro tenha 150 m²;

• um esteja reformado;

• outro necessite de obras;

• um esteja em localização superior;

• outro esteja em localização inferior.

Essas diferenças precisam ser analisadas.

Dependendo da metodologia adotada, o tratamento pode envolver fatores, modelos estatísticos ou outros procedimentos tecnicamente adequados.

Em avaliações realizadas por tratamento científico, por exemplo, podem ser empregados modelos de regressão para analisar a influência das variáveis sobre o comportamento dos preços. O IBAPE mantém formação específica em tratamento científico por inferência estatística aplicado ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

O valor por metro quadrado resolve tudo?

Não.

O valor unitário é uma ferramenta importante, mas não substitui a análise.

Imagine cinco imóveis:

Imóvel A: R$ 5.000/m²
Imóvel B: R$ 5.200/m²
Imóvel C: R$ 5.400/m²
Imóvel D: R$ 7.800/m²
Imóvel E: R$ 8.100/m²

Uma média matemática é facilmente calculada.

Mas ela não explica por que existem dois grupos tão diferentes.

Talvez D e E estejam em uma microlocalização muito superior.

Talvez A, B e C sejam imóveis antigos.

Talvez exista diferença de padrão construtivo.

Talvez alguns dados nem pertençam realmente ao mesmo segmento.

Antes de calcular, é necessário entender o mercado representado pelos números.

E quando aparece um valor muito fora dos demais?

A pesquisa pode encontrar um elemento significativamente superior ou inferior aos outros.

O primeiro impulso não deveria ser excluí-lo imediatamente.

É necessário investigar.

Talvez:

• exista erro no anúncio;

• a área esteja incorreta;

• o imóvel tenha característica excepcional;

• pertença a outro segmento;

• esteja anunciado há muito tempo;

• possua alguma restrição;

• represente efetivamente uma condição diferente dentro daquele mercado.

Um dado discrepante pode ser inadequado.

Mas também pode revelar alguma informação importante.

O ponto é que sua manutenção ou exclusão da análise precisa possuir justificativa técnica, e não servir apenas para aproximar o resultado daquilo que alguém deseja encontrar.

O avaliador pode selecionar apenas os dados que confirmam sua expectativa?

Esse é um risco sério.

Imagine que, antes da pesquisa, alguém esteja convencido de que determinado imóvel vale R$ 1 milhão.

Ao procurar dados, encontra:

• vários imóveis entre R$ 700 mil e R$ 850 mil;

• dois imóveis próximos de R$ 1 milhão;

• um imóvel anunciado por R$ 1,2 milhão.

Se forem escolhidos apenas os três maiores valores porque eles confirmam a expectativa inicial, a pesquisa deixa de tentar compreender o mercado e começa a ser utilizada para justificar uma conclusão previamente escolhida.

O raciocínio correto é o inverso.

Primeiro vem a pesquisa.

Depois vem a conclusão.

O mercado deve orientar o valor — e não o valor desejado orientar a pesquisa.

Pesquisa também significa entender por que os preços são diferentes

Esse talvez seja um dos pontos mais interessantes do trabalho.

Não basta observar que um imóvel custa mais.

É necessário perguntar:

por quê?

Pode ser porque:

• está melhor localizado;

• possui área diferente;

• está reformado;

• tem vagas;

• possui maior potencial econômico;

• apresenta melhor infraestrutura;

• está em condomínio superior;

• pertence a outro padrão de mercado.

A pesquisa de mercado é, portanto, uma atividade investigativa.

O profissional não procura apenas preços.

Ele procura compreender quais características parecem explicar esses preços.

Um exemplo simples

Imagine a avaliação de um apartamento de 90 m².

A pesquisa encontra oito ofertas.

Depois de analisá-las, verifica-se que:

• duas estão no mesmo condomínio;

• três estão em prédios de padrão inferior;

• uma unidade possui 150 m²;

• duas pertencem a edifícios bastante semelhantes ao avaliando.

A etapa seguinte não é necessariamente descartar seis imóveis e utilizar apenas dois.

É estudar:

• quais informações cada dado oferece;

• quais diferenças são relevantes;

• como essas diferenças influenciam o preço;

• quais elementos efetivamente representam o mercado do imóvel.

A pesquisa deixa de ser uma lista de links e se transforma em uma estrutura de evidências de mercado.

A fonte do dado também precisa aparecer

Uma avaliação transparente deve permitir que se compreenda de onde vieram suas referências.

Isso é importante porque outra pessoa pode querer verificar:

• se o anúncio existia;

• quais características foram informadas;

• em que data estava disponível;

• qual era o valor;

• qual era sua localização.

No PTAM, a indicação das fontes dos elementos comparativos integra a própria estrutura normativa do trabalho.

Essa rastreabilidade aumenta a possibilidade de verificação e reduz a percepção de que os números simplesmente “apareceram” no documento.

Pesquisa de mercado não é copiar anúncios

Copiar anúncios é coleta.

Pesquisa é outra coisa.

Pesquisa envolve:

definir o segmento → caracterizar o imóvel → procurar dados → verificar informações → eliminar duplicidades → analisar diferenças → tratar os elementos → interpretar o mercado.

Somente depois disso começa a surgir uma conclusão tecnicamente defensável.

É exatamente por essa razão que duas pessoas podem pesquisar o mesmo portal e chegar a trabalhos de qualidade completamente diferente.

A ferramenta de busca pode ser a mesma.

O que muda é a forma de analisar o que foi encontrado.

É na pesquisa que o mercado entra na avaliação

Uma avaliação imobiliária não deveria começar por um número que se pretende confirmar.

O caminho tecnicamente mais consistente é o contrário:

compreender o imóvel → investigar o mercado → selecionar informações → analisar diferenças → tratar os dados → concluir.

Uma boa pesquisa permite compreender não apenas quanto estão pedindo, mas:

• quais imóveis realmente competem entre si;

• quais características influenciam os preços;

• quais dados são representativos;

• quais diferenças precisam ser tratadas;

• e em que posição o imóvel avaliando se encontra dentro daquele mercado.

Por isso, a pesquisa de mercado não é um detalhe operacional da avaliação.

Ela constitui uma das bases da própria conclusão de valor.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Resolução COFECI nº 1.066/2007, incluindo o Ato Normativo nº 001/2011 — regulamentação do PTAM e requisitos relacionados à caracterização, pesquisa dos imóveis comparandos e identificação das fontes.
CAIXA — documentos técnicos de avaliação imobiliária pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — pesquisa de imóveis semelhantes, análise de ofertas e tratamento das diferenças existentes entre os elementos.
IBAPE Nacional — Avaliação de imóveis a partir de dados de oferta e transação — discussão sobre disponibilidade de informações transacionais e utilização técnica de dados de oferta em avaliações imobiliárias.

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