Galpão logístico: quando o terreno vale mais que a construção

Estudo de caso real de avaliação imobiliária em Duque de Caxias/RJ

Um imóvel com mais de 3.700 m² de área construída pode apresentar um valor de mercado determinado predominantemente pelo terreno?

Embora a dimensão das edificações seja uma característica relevante, ela não representa, isoladamente, garantia de valorização patrimonial. A idade, o estado de conservação, a funcionalidade e a adequação às exigências do mercado podem reduzir significativamente a contribuição econômica de uma construção.

Essa situação foi identificada em uma avaliação imobiliária realizada em dezembro de 2025, envolvendo um galpão logístico localizado no município de Duque de Caxias, Estado do Rio de Janeiro.

O trabalho demonstrou que, apesar da expressiva área edificada, o terreno representava aproximadamente 77% do valor calculado do imóvel.

1. Caracterização do imóvel avaliado

O objeto da avaliação consistia em um galpão de padrão construtivo simples, originalmente destinado a atividades de armazenamento, distribuição e apoio operacional.

O imóvel apresentava as seguintes características:

• Localização: Duque de Caxias/RJ.

• Área do terreno: 6.460,00 m².

• Área construída: 3.721,10 m².

• Idade aproximada: 42 anos.

• Tipologia: galpão logístico.

• Estado de conservação: H – Muito Mau.

• Data de referência: dezembro de 2025.

Sua localização constituía um atributo importante, considerando a proximidade com eixos rodoviários relevantes e a inserção em uma região caracterizada pela presença de galpões, depósitos e atividades industriais.

Entretanto, a localização favorável não eliminava os efeitos negativos decorrentes das condições físicas das edificações.

2. A vistoria e o estado de conservação

A vistoria presencial revelou um quadro de deterioração acentuada, incompatível com as condições normalmente exigidas para a operação de um empreendimento logístico.

Entre as condições observadas, destacavam-se:

• Comprometimento significativo da cobertura, com infiltrações e telhas danificadas.

• Deterioração de elementos estruturais metálicos.

• Pisos em condições precárias de conservação e utilização.

• Ausência de instalações prediais básicas em condições funcionais.

• Presença de vegetação, umidade e resíduos no interior das edificações.

• Obsolescência técnica e funcional em relação às exigências do mercado.

Essas condições demonstravam que a construção necessitaria de intervenções expressivas para eventual recuperação e reaproveitamento.

A aplicação dos critérios de Ross-Heidecke resultou no enquadramento da edificação no estado de conservação H – Muito Mau, caracterizado por deterioração generalizada e elevado comprometimento da funcionalidade.

É importante observar que a depreciação imobiliária não decorre exclusivamente do tempo de existência da construção. Duas edificações com a mesma idade podem apresentar valores econômicos distintos em razão das condições de manutenção, conservação e utilização.

3. A metodologia utilizada na avaliação

Diante das características do imóvel e da disponibilidade de informações de mercado, foi adotado o Método Evolutivo, previsto na ABNT NBR 14653-2.

Esse procedimento permite estimar o valor do imóvel a partir da composição de três elementos:

Valor do imóvel = (Valor do terreno + Valor das benfeitorias) × Fator de comercialização

No estudo realizado, os componentes foram determinados separadamente.

3.1. Avaliação do terreno

O valor do terreno foi estimado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.

A pesquisa contemplou seis ofertas de terrenos na região, com tratamento por fatores destinados a considerar diferenças de área, localização e condições de oferta.

Após o tratamento e saneamento dos dados, foram utilizadas três amostras na composição do valor unitário adotado.

O valor apurado foi de R$ 257,17/m², resultando em:

Valor do terreno: R$ 1.661.318,20.

3.2. Avaliação das benfeitorias

Para determinar o valor das construções, foi utilizada a quantificação de custo, tomando como referência o Custo Unitário Básico da Construção (CUB), divulgado pelo Sinduscon-RJ para novembro de 2025, com os ajustes considerados no parecer.

O custo estimado de reprodução das benfeitorias, antes da depreciação, correspondeu a:

R$ 5.361.695,78.

Entretanto, esse montante representava uma estimativa de custo de reprodução, não o valor econômico da construção nas condições em que se encontrava.

Para considerar os efeitos da idade e do estado de conservação, foi aplicado o critério de Ross-Heidecke.

Considerando a idade aproximada de 42 anos, a vida referencial adotada e o estado de conservação H, o fator remanescente utilizado foi de 0,0920.

Após a aplicação desse fator, obteve-se:

Valor depreciado das benfeitorias: R$ 493.276,01.

Isso demonstra a importância de distinguir o custo de reprodução de uma construção de seu valor depreciado na avaliação imobiliária.

4. O resultado da avaliação

A composição dos valores demonstrou que o terreno apresentava contribuição econômica substancialmente superior à das edificações existentes.

Por meio do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, o valor do terreno foi estimado em R$ 1.661.318,20.

As benfeitorias, após a aplicação da depreciação física decorrente da idade e do estado de conservação, apresentaram valor de R$ 493.276,01.

Considerando a soma desses componentes e a aplicação do fator de comercialização de 1,00, obteve-se o valor calculado de R$ 2.154.594,21.

Após o arredondamento adotado no parecer, o valor de mercado do imóvel foi estabelecido em R$ 2.175.000,00, na data de referência de dezembro de 2025.

Na composição anterior ao arredondamento, o terreno representou aproximadamente 77% do valor total, enquanto as benfeitorias depreciadas corresponderam a cerca de 23%.

Esse resultado evidencia que, mesmo com uma área construída superior a 3.700 m², a participação econômica das edificações pode ser significativamente reduzida quando apresentam deterioração acentuada e limitações funcionais.

5. O que esse caso ensina sobre avaliação imobiliária?

A principal conclusão desse estudo é que a quantidade de metros quadrados construídos não pode ser confundida com o valor econômico de uma edificação.

A existência física de uma construção não significa, necessariamente, que ela agregue ao imóvel um valor proporcional ao seu tamanho ou ao custo estimado de reprodução.

Uma edificação antiga pode continuar economicamente relevante quando apresenta boas condições de conservação, funcionalidade e compatibilidade com a demanda do mercado.

Por outro lado, construções com deterioração avançada, limitações operacionais e necessidade de grandes intervenções podem apresentar contribuição econômica bastante reduzida.

No caso analisado, a localização e as características do terreno mantiveram sua relevância patrimonial, enquanto as condições das edificações limitaram significativamente sua participação na composição do valor.

Por essa razão, a avaliação de imóveis comerciais, industriais e logísticos exige análise individualizada, considerando não apenas as características físicas, mas também as condições de mercado, o aproveitamento do terreno e a funcionalidade das benfeitorias.

6. Considerações finais

A avaliação realizada demonstra a importância da aplicação de procedimentos técnicos adequados às características do imóvel.

O Método Evolutivo permitiu analisar separadamente o terreno e as construções existentes, considerando a depreciação física e o fator de comercialização.

O resultado evidenciou uma situação em que o terreno representava a maior parcela do valor patrimonial, apesar da existência de edificações de grandes dimensões.

Avaliar um imóvel não significa simplesmente multiplicar sua área por um preço unitário. Significa compreender suas características, limitações, condições de mercado e contribuição econômica efetiva.

Esse entendimento é fundamental para decisões relacionadas à compra e venda de imóveis, discussões patrimoniais, processos judiciais e demais situações que exigem a determinação fundamentada do valor de mercado.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1 – Avaliação de bens: Procedimentos gerais.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-2 – Avaliação de bens: Imóveis urbanos.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária.
FIKER, José. Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos. 5ª edição. São Paulo: Oficina de Textos, 2019.
SINDUSCON-RJ. Custo Unitário Básico da Construção Civil (CUB). Novembro de 2025.
ARAUJO, Geovane. Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Galpão Logístico. Duque de Caxias/RJ, dezembro de 2025. Documento técnico particular, utilizado como base para este estudo de caso.

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