Imóveis comparáveis: por que não basta olhar anúncios?

Uma situação bastante comum acontece quando alguém recebe uma avaliação imobiliária e decide conferir o resultado por conta própria.

Abre um portal imobiliário, encontra três ou quatro anúncios próximos e conclui:

“Tem um imóvel igual ao meu sendo anunciado por R$ 900 mil. Então o meu também vale R$ 900 mil.”

A comparação parece lógica.

Mas existe um problema: estar anunciado perto, ter metragem semelhante ou até estar no mesmo prédio não significa necessariamente que dois imóveis sejam economicamente equivalentes.

O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado utiliza justamente informações de outros imóveis para identificar o valor do bem analisado. Mas a comparação não consiste apenas em reunir preços.

A própria definição técnica do método envolve o tratamento dos atributos dos elementos comparáveis que compõem a amostra.

Em outras palavras:

o desafio não é encontrar imóveis. É encontrar imóveis que possam realmente ajudar a explicar o comportamento do mercado do imóvel avaliado.

O que é um imóvel comparável?

Um comparável é um elemento de mercado que possui características suficientemente relacionadas ao imóvel avaliando para contribuir tecnicamente com a análise.

Ele não precisa ser idêntico.

Na maioria das vezes, isso sequer seria possível.

Uma avaliação divulgada pela Caixa observa que somente em raras ocasiões são encontrados imóveis com exatamente as mesmas características do bem analisado. Por isso, os dados de mercado precisam ser ponderados e analisados segundo seus diferentes atributos.

Assim, um comparável pode apresentar diferenças.

A questão é saber:

essas diferenças podem ser identificadas, compreendidas e tecnicamente tratadas?

Estar no mesmo bairro não basta

Imagine um apartamento localizado em determinado bairro.

Uma pesquisa encontra dez ofertas na mesma região.

À primeira vista, todas poderiam parecer adequadas.

Mas, ao examiná-las, verifica-se que:

• algumas estão em condomínios muito mais antigos;

• outras possuem padrão superior;

• algumas têm duas vagas de garagem e outras nenhuma;

• determinadas unidades possuem vista livre;

• outras estão voltadas para áreas de intenso ruído;

• algumas foram integralmente reformadas;

• outras necessitam de modernização.

Todos os imóveis podem estar dentro do mesmo bairro.

Isso não significa que todos pertençam exatamente ao mesmo segmento de mercado.

Nem estar no mesmo prédio resolve automaticamente

O exemplo fica ainda mais interessante dentro de um único condomínio.

Considere dois apartamentos com a mesma área:

Unidade A

• andar alto;

• vista livre;

• duas vagas;

• reforma recente;

• posição mais valorizada.

Unidade B

• andar baixo;

• vista obstruída;

• uma vaga;

• conservação original;

• maior exposição a ruído.

Documentalmente, os imóveis podem parecer muito próximos.

Para o mercado, talvez não sejam.

Isso demonstra por que uma avaliação não pode ser reduzida a:

“o apartamento 501 foi anunciado por determinado valor; então o apartamento 301 vale a mesma coisa.”

O comparável precisa ser analisado em contexto.

Em imóveis comerciais, a diferença pode ser ainda maior

No mercado comercial, pequenas diferenças podem produzir impactos relevantes.

Duas lojas com 150 m² podem apresentar comportamentos completamente distintos em função de:

• fluxo de pedestres;

• visibilidade;

• esquina;

• largura da fachada;

• possibilidade de estacionamento;

• carga e descarga;

• pé-direito;

• existência de mezanino;

• configuração interna;

• facilidade de acesso;

• atividade comercial predominante no trecho.

É possível que duas lojas estejam separadas por poucos metros e, ainda assim, ocupem posições comerciais bastante diferentes.

Por isso, localização não deve ser compreendida apenas como uma distância medida no mapa.

Em avaliação divulgada pela Caixa, o fator localização foi analisado considerando polos atrativos e outras características relevantes da região, e não simplesmente distância em metros ou quilômetros.

Então o que torna um imóvel comparável?

Não existe uma lista única capaz de resolver todos os casos.

Os atributos relevantes dependem do tipo de imóvel e do mercado analisado.

Entre os aspectos frequentemente examinados estão:

• localização;

• área;

• tipologia;

• padrão construtivo;

• idade;

• conservação;

• posição;

• infraestrutura;

• vagas;

• características do terreno;

• funcionalidade;

• uso;

• data da oferta ou negociação.

Em uma avaliação comercial, determinados atributos podem assumir enorme importância.

Em um imóvel residencial, outros podem ser mais relevantes.

Em terrenos, entram questões completamente diferentes, como:

• topografia;

• frente;

• forma;

• aproveitamento;

• zoneamento;

• restrições;

• potencial construtivo.

O comparável adequado depende da pergunta que o mercado está respondendo.

“Achei um imóvel igual” — igual em quê?

Essa pergunta deveria sempre ser feita.

Quando alguém afirma:

“Encontrei um imóvel igual ao meu.”

É importante investigar o que significa “igual”.

Igual em:

• área?

• localização?

• padrão?

• conservação?

• idade?

• infraestrutura?

• uso?

• potencial econômico?

Talvez seja igual apenas em uma característica.

Do ponto de vista visual, dois apartamentos podem parecer muito semelhantes nas fotografias e, ainda assim, apresentar importantes diferenças econômicas.

Por isso, aparência não é sinônimo de comparabilidade.

O preço anunciado também precisa ser interpretado

Existe outro problema na comparação direta de anúncios.

O valor publicado representa uma oferta.

Não necessariamente uma negociação concluída.

Um proprietário pode anunciar por R$ 1 milhão e aceitar R$ 900 mil.

Outro pode anunciar por R$ 1 milhão durante 18 meses e não encontrar comprador.

O simples fato de existir um anúncio não demonstra que aquele preço tenha sido reconhecido pelo mercado.

As Normas Internacionais de Avaliação observam que preços de ativos oferecidos à venda podem fornecer evidência comparável, mas sua relevância deve ser criticamente analisada e documentada, considerando inclusive o nível de compromisso do preço e o tempo de exposição ao mercado.

No Brasil, existe ainda uma dificuldade prática: informações confiáveis sobre transações imobiliárias nem sempre estão amplamente disponíveis.

Por isso, dados de oferta são frequentemente utilizados em avaliações, mas precisam ser tecnicamente analisados. Estudo publicado pelo IBAPE discute justamente a utilização conjunta e o tratamento de dados de oferta e de transação no mercado brasileiro.

Um anúncio antigo pode distorcer a análise

Imagine que um imóvel esteja anunciado há um ano.

Durante esse período:

• o mercado pode ter mudado;

• novos imóveis podem ter entrado em oferta;

• o proprietário pode ter reduzido o preço;

• aquele anúncio pode sequer estar atualizado.

Por isso, a contemporaneidade do dado é importante.

Em avaliação pelo Método Comparativo divulgada pela Caixa, a pesquisa foi realizada com dados contemporâneos à data-base justamente com o objetivo de obter uma amostragem representativa do comportamento do mercado naquele momento.

O mesmo imóvel pode aparecer cinco vezes

Essa situação é bastante comum.

Uma unidade pode estar anunciada:

• no portal A;

• no portal B;

• pela imobiliária X;

• pela imobiliária Y;

• diretamente pelo proprietário.

Agora imagine que esses cinco anúncios sejam colocados em uma planilha como se representassem cinco imóveis diferentes.

A amostra ficaria artificialmente distorcida.

Por isso, uma etapa importante da pesquisa é identificar possíveis duplicidades.

Fotografias, localização, área, descrição, andar, valor e características podem ajudar a perceber que diferentes anúncios representam, na realidade, o mesmo bem.

O imóvel mais caro é automaticamente o melhor comparável?

Não.

Nem o mais barato.

O objetivo da pesquisa não é escolher referências que empurrem o resultado para cima ou para baixo.

O melhor comparável é aquele que fornece informação relevante sobre o comportamento do mercado do imóvel analisado.

Às vezes, um elemento com preço elevado pode ser muito útil porque demonstra como determinada característica é valorizada.

Outro, com preço inferior, pode revelar o impacto de uma condição de conservação ou de uma localização menos favorável.

A informação está justamente nas diferenças.

Comparável não significa copiar o preço

Considere o seguinte exemplo.

O imóvel avaliado é um apartamento com:

• 100 m²;

• duas vagas;

• bom estado de conservação;

• andar intermediário.

A pesquisa encontra:

Comparável A
95 m², duas vagas, reformado.

Comparável B
110 m², uma vaga, conservação original.

Comparável C
100 m², duas vagas, mas em localização ligeiramente superior.

Nenhum é perfeitamente igual.

Mesmo assim, os três podem fornecer informação.

O trabalho técnico consiste justamente em compreender como essas diferenças se relacionam com os preços observados.

É por isso que avaliações pelo método comparativo podem utilizar procedimentos de homogeneização por fatores ou modelos estatísticos capazes de analisar variáveis relevantes. Avaliação divulgada pela Caixa, por exemplo, utilizou variáveis como área construída, localização/acesso e padrão construtivo na análise dos elementos pesquisados.

O valor por metro quadrado facilita — mas também pode enganar

O preço por metro quadrado é provavelmente um dos indicadores mais populares do mercado imobiliário.

Ele é útil.

Mas não deveria ser utilizado isoladamente.

Imagine:

Imóvel A: 50 m² por R$ 500 mil → R$ 10.000/m²
Imóvel B: 200 m² por R$ 1,5 milhão → R$ 7.500/m²

Seria inadequado concluir imediatamente que o primeiro está “caro” e o segundo “barato”.

Imóveis de áreas diferentes podem apresentar comportamentos unitários diferentes.

Além disso, outras características podem explicar parte da diferença.

O preço por metro quadrado simplifica a comparação.

Mas não elimina a necessidade de compreender o que está sendo comparado.

Mais anúncios significam uma avaliação melhor?

Não necessariamente.

Imagine duas pesquisas.

A primeira possui 30 anúncios, mas mistura:

• regiões distintas;

• padrões diferentes;

• áreas muito variadas;

• imóveis comerciais e residenciais;

• informações incompletas.

A segunda possui oito elementos cuidadosamente selecionados dentro do mesmo segmento.

Qual delas representa melhor o mercado?

A resposta não depende apenas do número de linhas da planilha.

A qualidade da amostra depende de sua representatividade e pertinência.

O Método Comparativo procura trabalhar justamente com dados de imóveis semelhantes ao bem analisado e com tratamento técnico de suas características.

E se houver poucos comparáveis?

Isso acontece.

Quanto mais específico o imóvel, maior pode ser a dificuldade para encontrar dados diretamente semelhantes.

É comum em:

• grandes terrenos;

• galpões;

• imóveis industriais;

• imóveis corporativos;

• propriedades rurais;

• imóveis com características especiais.

Nesses casos, o avaliador pode precisar ampliar a investigação cuidadosamente, sem perder de vista o segmento econômico.

Aumentar a área geográfica da pesquisa, por exemplo, pode ser necessário.

Mas isso exige compreender as diferenças de localização.

O que não seria adequado é substituir a falta de dados por qualquer anúncio disponível apenas para preencher a planilha.

Comparáveis também ajudam a identificar o mercado, não apenas o valor

A pesquisa oferece informações que vão além do preço.

Ela pode revelar:

• maior ou menor oferta;

• padrão predominante;

• tempo de exposição;

• concentração geográfica;

• comportamento dos valores unitários;

• características mais frequentes;

• diferenças entre microzonas;

• nível de concorrência.

Isso permite compreender como aquele mercado funciona.

Em muitos casos, essa leitura é tão importante quanto o cálculo propriamente dito.

Um exemplo prático

Imagine uma sala comercial de 80 m².

Uma pesquisa rápida encontra seis anúncios:

1. 75 m² — R$ 500 mil
2. 82 m² — R$ 530 mil
3. 80 m² — R$ 710 mil
4. 78 m² — R$ 520 mil
5. 85 m² — R$ 760 mil
6. 81 m² — R$ 515 mil

Pela metragem, todos parecem próximos.

Mas uma investigação mostra que os imóveis 3 e 5 estão em um empreendimento novo, com padrão superior, estrutura corporativa e localização privilegiada.

Os demais estão em edifícios mais antigos, semelhantes ao imóvel avaliado.

Agora o comportamento da amostra começa a fazer sentido.

Sem essa investigação, alguém poderia simplesmente calcular uma média e produzir um número.

Com a investigação, começa-se a compreender por que existem dois grupos de preços.

Essa diferença é essencial.

Comparabilidade é uma questão de mercado, não apenas de semelhança visual

O objetivo da avaliação não é encontrar anúncios que “pareçam” com o imóvel.

É encontrar dados capazes de explicar seu comportamento econômico.

Por isso, a escolha dos comparáveis precisa considerar:

segmento + localização + características + data + fonte + natureza da informação.

Quanto melhor essa seleção, maior a capacidade da pesquisa de representar o mercado analisado.

E quanto mais fraca a seleção, maior o risco de um cálculo aparentemente preciso estar apoiado em premissas inadequadas.

Não basta encontrar preços. É preciso encontrar referências relevantes.

Portais imobiliários são ferramentas valiosas.

Mas a avaliação começa onde a simples pesquisa de anúncios termina.

O trabalho técnico precisa perguntar:

Este imóvel realmente é comparável?

Quais características o aproximam ou afastam do avaliando?

O preço anunciado representa qual situação?

Esse dado pertence ao mesmo mercado?

É contemporâneo à avaliação?

Existe informação suficiente para utilizá-lo?

É essa análise que transforma anúncios dispersos em evidência de mercado.

Por isso, quando duas avaliações utilizam comparáveis diferentes, não basta contar quantos anúncios cada uma possui.

É necessário compreender a qualidade das referências escolhidas e o que elas efetivamente dizem sobre o imóvel avaliado.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — ABNT NBR 14653, conforme definição reproduzida em material técnico do IBAPE Nacional: identificação do valor mediante tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis da amostra.
CAIXA — avaliações pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — utilização de elementos semelhantes, pesquisa contemporânea e análise de atributos como área, localização e padrão.
IBAPE Nacional — Avaliação de imóveis a partir de dados de oferta e transação — estudo sobre a utilização e o tratamento de ofertas diante das limitações de disponibilidade de dados transacionais no mercado brasileiro.
International Valuation Standards — IVS — orientação sobre utilização crítica de ativos ofertados à venda como evidência comparável, considerando relevância e exposição ao mercado.

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