Localização: o quanto ela realmente pesa no valor de um imóvel?

Existe uma frase repetida há décadas no mercado imobiliário:

“Os três fatores mais importantes são localização, localização e localização.”

A frase é exagerada, porque valor imobiliário não depende de um único elemento.

Área, padrão construtivo, conservação, funcionalidade, documentação, infraestrutura e condições de oferta e procura também podem exercer influência significativa.

Mesmo assim, a localização ocupa posição central em grande parte das análises imobiliárias.

E existe uma razão simples para isso:

um imóvel pode ser reformado, ampliado ou modernizado. Sua localização, porém, não pode ser transferida para outro lugar.

Mas falar apenas em “localização” ainda é pouco.

Do ponto de vista da avaliação, precisamos entender qual característica daquela localização o mercado efetivamente reconhece e quanto ela interfere no comportamento dos preços.

Localização não significa apenas bairro

Esse é provavelmente o primeiro conceito que precisa ser superado.

Quando alguém diz:

“Meu apartamento fica em determinado bairro e o metro quadrado aqui custa R$ 8 mil”

está utilizando uma referência muito ampla.

Dentro de um mesmo bairro podem existir ruas, quadras e até lados de uma mesma avenida com comportamentos de mercado diferentes.

Uma unidade pode estar:

próxima ao metrô, diante de uma praça valorizada, em rua silenciosa, em trecho comercial, junto a uma área degradada ou em posição com vista privilegiada.

Todas pertencem ao mesmo bairro.

Mas não necessariamente pertencem à mesma microlocalização imobiliária.

Em avaliações pelo Método Comparativo divulgadas pela Caixa, a localização aparece explicitamente como variável capaz de influenciar o valor, inclusive associada à facilidade de acesso por vias principais.

O que é microlocalização?

Microlocalização é a análise mais precisa do ponto em que o imóvel está inserido.

Não basta perguntar:

“Em qual bairro?”

Também interessa compreender:

“Em qual parte desse bairro?”

Imagine uma avenida comercial extensa.

Em determinado trecho existe estação de transporte, supermercado, farmácia, banco e grande circulação de pessoas.

Quinhentos metros adiante, a mesma avenida pode apresentar fluxo muito menor.

As lojas estão na mesma via.

Mas, comercialmente, podem ocupar posições completamente distintas.

Esse é um dos motivos pelos quais avaliações técnicas não deveriam utilizar localização apenas como uma distância geométrica.

Em um estudo de avaliação disponibilizado pela Caixa, o fator localização é tratado como elemento de influência significativa e ponderado não simplesmente por metros ou quilômetros, mas pela proximidade de polos atrativos e pela ocorrência de características relevantes.

A localização vale porque oferece acesso a alguma coisa

Quando o mercado valoriza determinada localização, normalmente existe uma razão por trás.

Pode ser acesso a:

transporte, emprego, comércio, serviços, educação, lazer, infraestrutura, vias importantes ou determinados polos de atividade.

O endereço funciona, em certo sentido, como um pacote de acessibilidade.

Uma residência próxima a escolas, serviços cotidianos e transporte pode oferecer uma experiência diferente daquela localizada em região com deslocamentos mais difíceis.

Um escritório próximo a centros empresariais pode reduzir tempo de deslocamento de clientes e funcionários.

Uma loja diante de grande fluxo possui exposição comercial que outra localização talvez não ofereça.

Portanto, a localização não possui valor apenas porque determinado nome de bairro é conhecido.

Ela possui valor porque entrega determinadas vantagens — ou desvantagens — ao ocupante.

A mesma característica pode valorizar um imóvel e prejudicar outro

Esse ponto é particularmente interessante.

Não existe uma regra universal do tipo:

“Quanto mais movimento, melhor.”

Para uma loja, intenso fluxo de pessoas pode ser extremamente positivo.

Para um apartamento residencial, excesso de ruído pode representar desvantagem.

Uma avenida principal pode ser excelente para determinados negócios.

Mas uma residência voltada diretamente para essa via pode sofrer com barulho, poluição ou perda de privacidade.

A avaliação precisa compreender a vocação do imóvel.

Localização favorável para quê?

Residência?

Comércio?

Indústria?

Logística?

Escritório?

O valor surge da relação entre localização e utilização econômica.

Proximidade de transporte sempre valoriza?

Também não de maneira automática.

Estar próximo a uma estação de metrô ou trem pode aumentar conveniência e acessibilidade.

Mas existe diferença entre estar a uma distância confortável de caminhada e estar imediatamente diante de uma infraestrutura capaz de produzir ruído, congestionamento ou circulação excessiva.

O mercado costuma responder a essas nuances.

É por isso que a análise de localização precisa ser baseada em evidências e não apenas em frases prontas.

Vista também faz parte da localização

Em determinados mercados, uma vista pode representar uma característica relevante.

Duas unidades idênticas no mesmo edifício podem ter comportamentos diferentes se uma possui vista livre e outra está voltada para uma parede ou edifício vizinho.

Em imóveis próximos a:

praia, lago, montanha, parque, áreas verdes ou paisagens urbanas valorizadas,

essa diferença pode se tornar ainda mais perceptível.

Nesse caso, a localização não está apenas relacionada à posição do prédio na cidade.

Ela se manifesta até mesmo na posição específica da unidade dentro do próprio edifício.

Andar e posição podem criar uma “microlocalização vertical”

Em edifícios, também existe uma espécie de localização interna.

Uma unidade pode estar:

em andar alto ou baixo, voltada para frente ou fundos, próxima ao elevador, sobre área de lazer, diante de avenida movimentada ou em posição mais silenciosa.

Fisicamente, todas compartilham o mesmo endereço.

Economicamente, podem apresentar diferenças.

Isso reforça uma ideia importante:

endereço é apenas uma parte da localização.

Em imóveis comerciais, localização pode ser decisiva

Em lojas de rua, determinados aspectos de localização podem possuir enorme peso.

Visibilidade, fluxo de pedestres, fluxo de veículos, esquina, proximidade de polos geradores de movimento, facilidade de estacionamento e perfil comercial da região podem interferir diretamente na capacidade econômica do ponto.

Uma loja de 100 m² em determinado trecho pode possuir procura muito superior à de outra loja, também com 100 m², localizada poucas quadras adiante.

Por isso, comparar imóveis comerciais utilizando apenas bairro e metragem pode produzir distorções importantes.

E nos imóveis corporativos?

Nos escritórios, a localização também precisa ser analisada considerando o público do imóvel.

Podem ser relevantes:

acesso por transporte público, proximidade de vias estruturais, presença de restaurantes e serviços, imagem empresarial da região, facilidade para clientes e funcionários e concentração de empresas do mesmo segmento.

Um endereço corporativo pode possuir valor não apenas pela infraestrutura física, mas também pela própria percepção de mercado associada àquela região.

Terrenos exigem outra leitura da localização

Para um terreno, localização pode estar profundamente relacionada ao potencial de uso.

Dois lotes semelhantes em área podem apresentar valores bastante diferentes se estiverem inseridos em zonas com regras urbanísticas distintas.

Dependendo do caso, tornam-se relevantes:

possibilidades de construção, usos permitidos, acessos, infraestrutura disponível, topografia, entorno, expansão urbana e vocação econômica.

Nesse tipo de imóvel, localização e potencial de aproveitamento frequentemente estão fortemente conectados.

O entorno pode mudar

Outro aspecto importante é que localização física é permanente, mas o contexto da localização não é.

Uma região pode sofrer transformações significativas ao longo do tempo.

Podem surgir:

novas vias, estações de transporte, empreendimentos, centros comerciais, escolas, hospitais, parques ou polos empresariais.

Também podem ocorrer processos inversos:

perda de atividade econômica, degradação urbana, aumento de vacância, mudanças no padrão de ocupação ou surgimento de externalidades negativas.

Isso significa que o imóvel permanece no mesmo endereço, mas o mercado em torno dele pode mudar.

Obras futuras já aumentam o valor?

Esse ponto exige cautela.

Anúncios imobiliários frequentemente utilizam frases como:

“A futura estação vai valorizar toda a região.”

Talvez aconteça.

Mas uma avaliação não deveria transformar uma expectativa em certeza.

Projetos podem:

ser alterados, atrasados, cancelados ou produzir efeitos diferentes daqueles inicialmente imaginados.

Quando existe uma transformação urbana relevante em curso, ela pode ser considerada dentro da análise se o mercado já demonstrar reação concreta.

Mas estimativas precisam distinguir claramente fato atual de expectativa futura.

Segurança influencia valor?

A percepção de segurança pode influenciar a preferência dos compradores e ocupantes.

Mas esse é um tema que exige cuidado técnico.

O avaliador não deveria simplesmente classificar uma região como “segura” ou “perigosa” com base em percepção pessoal.

O que pode ser observado é o comportamento do próprio mercado.

Se determinados trechos apresentam consistentemente procura, preços e liquidez diferentes, essa informação pode aparecer nos dados.

A avaliação trabalha melhor quando transforma percepções em evidências observáveis de mercado.

O endereço mais prestigiado sempre produz o imóvel mais caro?

Não necessariamente.

Imagine dois apartamentos:

O primeiro está em região considerada superior, mas possui prédio antigo, nenhuma vaga, conservação ruim e planta pouco funcional.

O segundo está em localização um pouco menos valorizada, porém em empreendimento moderno, com duas vagas, infraestrutura completa e excelente conservação.

Qual vale mais?

Não existe resposta sem analisar o mercado.

Esse exemplo demonstra por que localização pode ser muito importante sem ser o único fator determinante.

Como a localização aparece tecnicamente em uma avaliação?

No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, uma das possibilidades é analisar como os preços observados se comportam em diferentes localizações.

Dependendo do tratamento empregado, localização pode aparecer por meio de fatores, variáveis indicadoras, proxies de valor ou outros procedimentos tecnicamente justificáveis.

Em estudo publicado pelo IBAPE, o valor de mercado é tratado justamente a partir de modelos capazes de relacionar preços e características dos imóveis distribuídos espacialmente, seguindo a metodologia da NBR 14653.

Uma avaliação divulgada pela Caixa utilizou, entre suas variáveis significativas, Localização/Acesso, distinguindo elementos segundo a facilidade de acesso por vias principais.

O importante é que o impacto atribuído à localização não seja simplesmente escolhido pelo avaliador.

Ele precisa possuir fundamentação no comportamento do mercado analisado.

“Esse bairro vale mais” não é suficiente

Imagine duas regiões.

Os imóveis da Região A aparecem consistentemente com valores superiores aos da Região B.

Isso pode indicar influência de localização.

Mas ainda é necessário verificar se não existem outras diferenças relevantes:

padrão dos imóveis, idade, áreas, infraestrutura, conservação ou tipologia.

Esse é um dos desafios da avaliação imobiliária:

separar os efeitos das diferentes características que atuam simultaneamente sobre o preço.

É por isso que uma pesquisa de mercado bem estruturada é fundamental.

Um exemplo prático

Imagine três apartamentos semelhantes:

Imóvel A — 90 m², rua interna e silenciosa, próximo a transporte e comércio.

Imóvel B — 92 m², mesmo bairro, mas diante de avenida de tráfego intenso.

Imóvel C — 88 m², região próxima, porém mais distante de serviços e transporte.

As áreas são praticamente iguais.

O padrão também.

Mesmo assim, os valores podem apresentar diferenças consistentes.

Se a pesquisa de mercado demonstra que unidades semelhantes na localização A são negociadas sistematicamente acima das demais, existe evidência de que aquele conjunto de características locacionais está sendo reconhecido pelo mercado.

A localização deixa de ser uma opinião e passa a ser uma variável observada nos dados.

Quanto a localização pesa?

Essa talvez seja a principal pergunta do artigo.

E a resposta correta é:

depende do imóvel e do mercado.

Não existe um percentual universal.

Não é tecnicamente correto afirmar que localização representa, por exemplo, “30% do valor” de qualquer imóvel.

Em alguns segmentos, sua influência pode ser dominante.

Em outros, características físicas, uso, potencial construtivo ou padrão do empreendimento podem exercer peso semelhante ou até superior.

A avaliação precisa descobrir quanto aquela localização importa naquele mercado específico.

Localização não é apenas onde o imóvel está — é o que aquele lugar representa para o mercado

Dizer que dois imóveis estão no mesmo bairro é apenas o início da análise.

Uma avaliação precisa compreender:

acessibilidade, microlocalização, entorno, fluxo, infraestrutura, posição, vocação, atratividade e comportamento do mercado.

É essa combinação que explica por que imóveis muito próximos podem apresentar valores bastante diferentes.

Por isso, localização não deve ser tratada como um simples nome de bairro ou distância no mapa.

Ela é uma característica econômica.

E seu impacto precisa ser demonstrado pelos dados do próprio mercado.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

CAIXA — avaliações pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado — utilização de localização e acesso entre as variáveis capazes de explicar diferenças de valor em amostras imobiliárias.
CAIXA — estudo de valor de locação pelo Método Comparativo — tratamento da localização como fator de influência significativa, considerando polos atrativos e outras características relevantes além da simples distância geográfica.
IBAPE Nacional — Avaliação pelo Método Comparativo — estudos baseados na NBR 14653 que relacionam valor de mercado às características e à distribuição espacial dos elementos comparáveis.

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