Por que duas avaliações do mesmo imóvel podem apresentar valores diferentes?

É relativamente comum encontrar dois trabalhos de avaliação elaborados para o mesmo imóvel apresentando valores diferentes.

Quando isso acontece, a primeira reação costuma ser simples:

“Qual das duas avaliações está certa?”

A resposta, porém, exige uma análise mais cuidadosa.

Uma diferença de valor, isoladamente, não significa que um dos trabalhos esteja necessariamente errado. Avaliações podem ter datas de referência distintas, utilizar conjuntos diferentes de dados de mercado, adotar premissas específicas e até refletir mudanças efetivas nas condições do mercado.

Por outro lado, divergências relevantes também podem revelar problemas de pesquisa, metodologia, caracterização do imóvel ou fundamentação.

Por isso, comparar apenas os números finais raramente é suficiente.

Avaliação imobiliária não começa pelo preço

Um trabalho de avaliação não deveria partir da pergunta:

“Quanto eu acho que esse imóvel vale?”

O processo começa antes.

É necessário compreender o imóvel, sua localização, suas características, sua utilização, o segmento de mercado ao qual pertence e a finalidade da avaliação.

No caso do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — PTAM, a Resolução COFECI nº 1.066/2007 estabelece, entre seus requisitos mínimos, a identificação e caracterização do imóvel, a metodologia empregada, o valor resultante e sua data de referência. A norma também prevê informações relativas à área, benfeitorias, vizinhança, infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria.

Esses elementos ajudam a entender por que duas avaliações aparentemente sobre “o mesmo imóvel” podem não estar analisando exatamente a mesma situação.

1. A data da avaliação pode ser diferente

O valor de mercado está relacionado a uma data de referência.

Isso é especialmente importante porque o mercado imobiliário não permanece estático.

Entre uma avaliação e outra podem ocorrer:

• alteração na quantidade de imóveis ofertados;

• mudanças na procura;

• novas negociações na região;

• modificações econômicas;

• alteração de vacância em imóveis comerciais;

• novas infraestruturas ou empreendimentos;

• transformação do perfil de determinada área.

Imagine um imóvel avaliado em janeiro e novamente em outubro.

Mesmo que nenhuma parede tenha sido modificada, o mercado ao redor dele pode ter mudado.

Por isso, antes de comparar dois valores, é necessário verificar se os trabalhos possuem a mesma data de referência.

2. As pesquisas de mercado podem ser diferentes

Outra causa importante está na amostra utilizada.

No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, procura-se identificar imóveis que apresentem características comparáveis ao imóvel avaliando.

O problema é que raramente existem dois imóveis absolutamente iguais.

Uma pesquisa pode encontrar determinados elementos de comparação enquanto outra, realizada em outro período ou por outra fonte, encontra dados diferentes.

Em estudos de avaliação divulgados pela Caixa Econômica Federal, por exemplo, o método comparativo é descrito a partir da pesquisa de imóveis semelhantes ao objeto da avaliação e do tratamento das diferenças existentes entre eles.

Portanto, não basta perguntar:

“Quantas amostras foram utilizadas?”

Também é necessário perguntar:

“Que amostras foram utilizadas?”

3. Quantidade de dados não é a mesma coisa que qualidade dos dados

Um trabalho com muitos anúncios não é automaticamente superior a outro com uma quantidade menor de informações.

O que importa é a qualidade e a pertinência dos dados.

É preciso observar, entre outras questões:

• se os imóveis realmente pertencem ao mesmo segmento;

• se as localizações são comparáveis;

• se as áreas apresentam diferenças relevantes;

• se o padrão construtivo é semelhante;

• se os dados estão atualizados;

• se existem informações suficientes sobre cada elemento;

• se os valores representam ofertas ou negociações efetivamente realizadas.

Esse ponto é importante porque um dado aparentemente semelhante pode, na prática, pertencer a outro comportamento de mercado.

Duas lojas com a mesma área, por exemplo, podem apresentar valores muito diferentes dependendo de fluxo comercial, posição, visibilidade, esquina, possibilidade de estacionamento ou características específicas daquele trecho da via.

4. Os imóveis comparáveis precisam ser tratados

Encontrar anúncios semelhantes é apenas uma parte da avaliação.

Os elementos pesquisados geralmente apresentam diferenças em relação ao imóvel avaliando.

Essas diferenças precisam ser analisadas e, conforme a metodologia adotada, tratadas tecnicamente.

Área, localização, padrão, estado de conservação, infraestrutura e outras características podem exercer influência sobre o comportamento dos preços.

Na prática, a avaliação procura responder:

“Como tornar comparáveis imóveis que não são exatamente iguais?”

É justamente nessa etapa que a metodologia assume grande importância.

O IBAPE, por exemplo, mantém formação específica sobre o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e tratamento científico por inferência estatística aplicado à avaliação de imóveis urbanos.

5. A própria caracterização do imóvel pode mudar o resultado

Às vezes, a diferença não está na pesquisa.

Está no próprio imóvel.

Imagine que um avaliador considere determinada área documental enquanto outro disponha de medição atualizada.

Ou que um dos trabalhos identifique uma reforma, uma ampliação, uma limitação de uso ou uma característica relevante que não tenha sido considerada no outro.

Em imóveis comerciais e terrenos isso pode se tornar ainda mais significativo.

Uma informação incorreta sobre área, acesso, utilização, posição, características construtivas ou potencial de aproveitamento pode repercutir diretamente no resultado.

Por isso, uma avaliação não deve ser compreendida apenas como uma planilha de preços.

A caracterização correta do bem é parte fundamental do trabalho.

6. A finalidade da avaliação também importa

Nem todo trabalho é produzido para responder exatamente à mesma pergunta.

Um imóvel pode ser analisado para:

• venda;

• locação;

• inventário;

• partilha;

• garantia;

• discussão judicial;

• negociação patrimonial;

• tomada de decisão empresarial.

A finalidade precisa estar claramente definida.

A própria regulamentação do PTAM exige que o objetivo do parecer seja identificado.

Antes de comparar dois trabalhos, portanto, é necessário verificar se ambos foram elaborados para a mesma finalidade.

7. Existe julgamento técnico — mas isso não significa arbitrariedade

Avaliações imobiliárias lidam com um mercado composto por bens heterogêneos.

Imóveis não são produtos industriais absolutamente idênticos.

Por isso, existe necessariamente interpretação técnica na escolha dos dados, na análise das características relevantes e na aplicação da metodologia.

Isso não significa que o profissional possa simplesmente escolher o valor que desejar.

Quanto maior a diferença entre duas conclusões, maior deve ser a capacidade dos trabalhos de demonstrar como chegaram aos respectivos resultados.

Um valor tecnicamente fundamentado deve ser rastreável.

O leitor precisa conseguir compreender, ao menos em linhas gerais:

de onde vieram os dados, como foram analisados e por que conduziram àquela conclusão.

Uma diferença de 5%, 10% ou 20% significa que uma avaliação está errada?

Não existe uma resposta universal baseada apenas no percentual.

Uma diferença precisa ser analisada dentro do contexto dos trabalhos.

Em alguns mercados, determinada variação pode estar dentro de uma faixa compatível com a dispersão encontrada nos dados.

Em outros casos, uma diferença semelhante pode decorrer de premissas completamente distintas.

Por isso, não considero tecnicamente adequado olhar apenas para dois números finais e concluir imediatamente que um deles está errado.

É necessário comparar o caminho que produziu cada valor.

Quando uma divergência merece atenção?

Alguns sinais justificam uma análise mais cuidadosa:

• ausência de identificação das fontes;

• amostras pouco semelhantes ao imóvel;

• dados antigos diante de um mercado que mudou;

• ausência de explicação da metodologia;

• área ou características incorretas;

• comparação entre segmentos imobiliários distintos;

• conclusão sem memória ou fundamentação suficiente;

• diferenças expressivas sem justificativa técnica aparente.

Nessas situações, pode ser necessário realizar uma auditoria técnica do trabalho ou produzir uma nova avaliação independente.

Um exemplo simples

Imagine que duas avaliações sejam realizadas para uma sala comercial.

A primeira utiliza cinco ofertas disponíveis no mesmo edifício e em empreendimentos próximos, considerando a situação do mercado naquele mês.

A segunda utiliza dados coletados oito meses antes, em prédios com estrutura e localização diferentes.

Ainda que ambas apresentem cálculos matematicamente corretos, é perfeitamente possível que os resultados sejam diferentes.

A questão passa a ser:

qual conjunto de informações representa melhor o mercado do imóvel na data da avaliação?

Essa é uma pergunta muito mais importante do que simplesmente verificar qual número é maior ou menor.

O valor final é consequência do estudo

Em uma avaliação bem fundamentada, o valor não deveria aparecer primeiro para depois se buscar uma justificativa.

O caminho é justamente o contrário:

caracteriza-se o imóvel → pesquisa-se o mercado → analisam-se os dados → aplica-se a metodologia → chega-se à conclusão.

Esse encadeamento é importante porque permite que outra pessoa compreenda e examine o raciocínio utilizado.

É por isso que, diante de duas avaliações divergentes, minha primeira recomendação não seria escolher automaticamente a de maior ou menor valor.

Seria analisar a qualidade técnica de cada trabalho.

Antes de comparar valores, compare os trabalhos

Duas avaliações podem divergir e, ainda assim, ambas apresentarem fundamentos tecnicamente defensáveis.

Também podem divergir porque uma delas possui inconsistências relevantes.

A diferença só pode ser compreendida mediante análise da data, finalidade, caracterização do imóvel, dados de mercado, metodologia e fundamentação apresentada.

Avaliação imobiliária não é apenas a entrega de um número.

É a construção de uma conclusão a partir de informações de mercado que precisam ser identificadas, analisadas e justificadas.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Resolução COFECI nº 1.066/2007 — regulamentação do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e seus requisitos mínimos.
IBAPE Nacional — conteúdos técnicos e formação em Método Comparativo Direto de Dados de Mercado e inferência estatística aplicados à avaliação de imóveis urbanos.
Caixa Econômica Federal — documentos técnicos de avaliações utilizando pesquisa contemporânea de mercado, elementos comparativos e tratamento das características dos imóveis.

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