Quando faz sentido questionar uma avaliação imobiliária?

Receber uma avaliação com um valor diferente daquele que se esperava costuma provocar uma reação imediata:

“Esse valor está errado.”

Mas uma conclusão inesperada, por si só, não demonstra erro técnico.

O valor de mercado não existe para confirmar a expectativa do proprietário, do comprador, do vendedor ou de uma das partes de um processo. Ele deve resultar da análise do imóvel, do mercado, da data de referência e da metodologia utilizada.

Por outro lado, trabalhos de avaliação também podem apresentar falhas.

Dados incorretos, amostras inadequadas, características relevantes ignoradas, inconsistências metodológicas ou erros de cálculo podem comprometer a conclusão.

Por isso, antes de questionar apenas o número final, a pergunta mais importante é:

o trabalho demonstra tecnicamente como chegou a esse resultado?

Questionar o valor não é o mesmo que questionar a avaliação

Essa diferença é fundamental.

Uma pessoa pode acreditar que seu imóvel “vale mais” porque conhece a região, investiu em reformas ou possui determinada expectativa de venda.

Outra pode acreditar que vale menos porque considera o mercado desaquecido.

Essas percepções podem ser legítimas, mas não bastam para invalidar um trabalho técnico.

Da mesma forma, escolher automaticamente a avaliação que apresentou o maior ou o menor valor também não é um critério técnico.

O ponto central deve ser a consistência do caminho percorrido até a conclusão.

No caso do PTAM, a regulamentação do COFECI exige, entre outros elementos, finalidade, identificação e caracterização do imóvel, áreas, descrição das benfeitorias, pesquisa dos imóveis comparandos com indicação das fontes, homogeneização da amostra e determinação do valor de mercado.

1. A área utilizada está correta?

Esse é um dos primeiros pontos a verificar.

Uma diferença de área pode produzir impacto relevante, dependendo do tipo de imóvel e da forma como o valor foi determinado.

É importante saber:

• qual área foi adotada;

• de onde essa informação foi obtida;

• se corresponde à área privativa, construída, útil, total ou de terreno;

• se existem divergências entre matrícula, cadastro, planta e realidade física;

• se ampliações, mezaninos ou outras áreas foram consideradas.

A regulamentação do PTAM prevê expressamente a indicação das áreas e dimensões do imóvel dentro de sua caracterização.

Se o próprio objeto da avaliação foi caracterizado incorretamente, toda a análise pode partir de uma premissa equivocada.

2. O imóvel foi corretamente caracterizado?

Metragem é apenas uma parte da avaliação.

Também podem ser relevantes:

• padrão construtivo;

• estado de conservação;

• idade;

• posição;

• andar;

• vista;

• vagas;

• infraestrutura;

• benfeitorias;

• acessibilidade;

• uso;

• características do entorno.

Dois imóveis com áreas semelhantes podem apresentar comportamentos de mercado bastante distintos.

Por isso, uma avaliação que simplifica excessivamente essas diferenças pode produzir uma conclusão pouco representativa.

3. A data de referência é compatível com os dados?

O mercado imobiliário muda.

Oferta, procura, vacância, crédito, transformações urbanas e novos empreendimentos podem alterar preços ao longo do tempo.

Por isso, é importante verificar:

• quando a avaliação foi realizada;

• quando os dados de mercado foram coletados;

• se as referências utilizadas são contemporâneas à análise.

Uma pesquisa baseada em dados muito antigos pode merecer revisão caso o mercado tenha sofrido mudanças relevantes.

4. Os imóveis utilizados como comparação são realmente comparáveis?

No Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, não basta reunir vários anúncios.

É necessário verificar se os elementos pertencem, de fato, ao mesmo mercado do imóvel avaliando.

Devem ser observadas diferenças como:

• localização;

• área;

• padrão;

• conservação;

• idade;

• tipologia;

• infraestrutura;

• uso;

• posição;

• liquidez.

O próprio modelo mínimo do PTAM exige a identificação dos imóveis que compõem a amostra e a explicitação das respectivas fontes.

Uma grande quantidade de dados pouco semelhantes pode ser menos representativa do que uma pesquisa menor, porém bem selecionada.

5. As fontes podem ser verificadas?

Rastreabilidade é importante.

Quando um trabalho apresenta valores sem indicar minimamente sua origem, torna-se difícil verificar se:

• os imóveis realmente existiam;

• estavam disponíveis naquela data;

• pertenciam ao segmento correto;

• os valores foram transcritos adequadamente;

• tratavam-se de ofertas ou negociações.

No PTAM, a indicação das fontes dos imóveis comparandos integra expressamente os requisitos mínimos.

6. Preço anunciado foi tratado como se fosse preço efetivamente negociado?

Esse é outro ponto que pode gerar distorção.

Um imóvel anunciado por R$ 1 milhão está sendo ofertado por esse valor.

Isso não significa necessariamente que será vendido por R$ 1 milhão.

O preço de oferta pode refletir margem de negociação, expectativa do proprietário ou até posicionamento inadequado no mercado.

Utilizar ofertas não é, por si só, incorreto.

O cuidado está em compreender a natureza do dado utilizado.

7. A metodologia foi explicada?

Uma avaliação não deveria funcionar como uma caixa-preta.

Mesmo que o leitor não domine todos os procedimentos técnicos, ele deve conseguir compreender:

• qual método foi utilizado;

• por que foi utilizado;

• como os dados foram selecionados;

• quais diferenças foram tratadas;

• como se chegou ao valor final.

Quando existe apenas uma tabela seguida de uma conclusão, sem explicação suficiente do raciocínio, há motivo para examinar o trabalho com mais cuidado.

8. Existem inconsistências internas?

Algumas falhas podem ser identificadas dentro do próprio documento.

Exemplos:

• área diferente em páginas distintas;

• valor unitário incompatível com o valor total;

• amostra repetida;

• erro de soma;

• data divergente;

• descrição que não corresponde às fotografias;

• fator aplicado de forma contraditória;

• característica mencionada no texto e ignorada nos cálculos.

Nem toda inconsistência altera necessariamente a conclusão.

Mas toda inconsistência relevante merece ser compreendida.

9. O resultado é coerente com os próprios dados apresentados?

Esse é um teste particularmente útil.

Se praticamente todos os elementos de mercado se concentram em determinada faixa e a conclusão final aparece muito distante dela, é razoável perguntar:

qual foi a justificativa técnica para esse afastamento?

Pode existir uma explicação válida.

Mas ela precisa aparecer no trabalho.

Quanto maior a distância entre os dados apresentados e o resultado final, maior a necessidade de fundamentação clara.

10. Alguma característica relevante foi ignorada?

Existem fatores que podem ter grande impacto dependendo do imóvel.

Por exemplo:

• loja de esquina;

• fluxo de pedestres;

• pé-direito;

• possibilidade de carga e descarga;

• mezanino;

• grande área descoberta;

• restrição urbanística;

• limitação ambiental;

• dificuldade de acesso;

• potencial construtivo;

• ocupação;

• irregularidade relevante.

Se uma característica importante para aquele segmento não aparece em nenhum momento da análise, pode existir fundamento para questionamento.

11. A finalidade da avaliação está clara?

Esse aspecto também importa.

O imóvel pode estar sendo analisado para:

• venda;

• locação;

• inventário;

• partilha;

• garantia;

• discussão judicial;

• negociação patrimonial.

A finalidade orienta o trabalho.

Por isso, ela está entre os requisitos mínimos previstos para o PTAM.

Uma avaliação sem objetivo claramente definido pode dificultar a interpretação de sua própria conclusão.

E quando a avaliação está dentro de um processo judicial?

Nesse contexto existem mecanismos próprios de controle e questionamento.

O Código de Processo Civil determina que o laudo pericial contenha o objeto da perícia, a análise técnica ou científica, a indicação do método utilizado e respostas conclusivas aos quesitos apresentados. Também exige fundamentação lógica e a indicação de como o perito alcançou suas conclusões.

Depois da apresentação do laudo, as partes podem se manifestar e seus assistentes técnicos podem apresentar pareceres. O perito também pode ser chamado a prestar esclarecimentos sobre dúvidas ou divergências.

O juiz, por sua vez, deve apreciar a prova pericial considerando inclusive o método empregado e não está obrigado a adotar automaticamente a conclusão do perito.

Se a matéria não estiver suficientemente esclarecida, o CPC permite ainda a realização de nova perícia destinada, entre outros objetivos, a corrigir eventual omissão ou inexatidão.

Isso não significa que uma nova perícia deva ocorrer sempre que alguém discorda do resultado.

Significa que a legislação admite a existência de divergências, omissões ou inexatidões tecnicamente relevantes.

Discordância técnica precisa ser demonstrada

Compare duas formas de contestar um trabalho:

“Achei o valor muito baixo.”

e:

“O laudo adotou área de 150 m², embora a documentação apresentada indique 210 m².”

Ou:

“Três das cinco amostras utilizadas pertencem a uma microlocalização comercial distinta, com fluxo e padrão diferentes.”

No primeiro caso existe uma opinião.

Nos outros existe uma questão técnica verificável.

É isso que torna um questionamento consistente.

Questionar não significa descartar todo o trabalho

Uma avaliação pode apresentar um problema pontual sem que todo o documento seja inutilizável.

Talvez seja necessário:

• corrigir uma área;

• esclarecer uma premissa;

• substituir uma amostra;

• revisar um cálculo;

• justificar melhor determinado ajuste.

Em outros casos, a falha pode ser estrutural e comprometer a conclusão.

Por isso, antes de afirmar que uma avaliação “está errada”, é necessário compreender a natureza e a extensão do problema.

Quando uma auditoria técnica pode ser útil?

Quando existem trabalhos conflitantes ou dúvidas relevantes, uma análise independente pode ajudar a verificar:

• se a metodologia é coerente;

• se os dados utilizados são pertinentes;

• se as fontes são verificáveis;

• se as áreas estão corretas;

• se os cálculos conferem;

• se as premissas estão justificadas;

• se a conclusão decorre efetivamente da pesquisa apresentada.

O objetivo de uma auditoria técnica não deveria ser simplesmente encontrar um erro.

A pergunta deveria ser:

“Este trabalho é tecnicamente consistente?”

Essa é uma abordagem muito mais sólida.

Um exemplo prático

Imagine uma loja avaliada para locação em R$ 9.000 mensais.

O proprietário acredita que o valor correto seria R$ 14.000.

Essa diferença, sozinha, não comprova falha.

Ao revisar o trabalho, porém, verifica-se que:

• parte das amostras está em trechos com fluxo comercial inferior;

• a área adotada não corresponde à planta utilizada na vistoria;

• a posição de esquina não foi discutida;

• não existe explicação clara para o tratamento das diferenças.

Agora existem questões concretas que merecem análise.

O problema não é simplesmente o resultado de R$ 9.000.

O problema é que o caminho até esse resultado apresenta pontos tecnicamente discutíveis.

Antes de questionar o número, questione o caminho

Uma avaliação imobiliária não deve ser aceita ou rejeitada apenas porque sua conclusão agradou ou desagradou alguém.

O que precisa ser examinado é o conjunto:

objeto, finalidade, área, características, data, mercado, fontes, metodologia, cálculos e fundamentação.

Se esses elementos forem consistentes, uma conclusão inesperada pode ser tecnicamente defensável.

Se apresentarem falhas relevantes, até mesmo um valor aparentemente plausível pode merecer revisão.

Em avaliação imobiliária, um número convincente não substitui uma fundamentação consistente.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Resolução COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo COFECI nº 001/2011 — requisitos mínimos do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, incluindo finalidade, caracterização do imóvel, pesquisa de comparandos, fontes, homogeneização e determinação do valor.
Código de Processo Civil — Lei nº 13.105/2015, especialmente arts. 464 a 480, relativos à prova pericial, conteúdo do laudo, manifestação das partes, apreciação pelo juiz e nova perícia.

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