Valor venal do IPTU e valor de mercado: por que eles podem ser diferentes?

Uma das dúvidas mais frequentes quando se fala em avaliação imobiliária surge ao comparar dois números: o valor venal indicado para fins tributários e o valor de mercado do imóvel.

É comum que o proprietário consulte o IPTU, encontre determinado valor e imagine que aquela quantia representa o preço atual do imóvel. Em outras situações ocorre o contrário: o imóvel é anunciado ou avaliado por um valor significativamente superior ao constante no cadastro municipal, provocando a impressão de que existe alguma inconsistência.

Na realidade, estamos tratando de referências produzidas para finalidades diferentes e por processos diferentes.

Antes de prosseguir, uma ressalva importante: neste artigo, a expressão valor venal será utilizada especificamente em relação ao valor cadastral empregado para fins de IPTU, e não a outras situações tributárias nas quais a legislação pode estabelecer conceitos e critérios próprios.

O que é o valor venal utilizado no IPTU?

O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel.

Isso, entretanto, não significa que cada imóvel do município seja individualmente vistoriado e avaliado como ocorreria em uma avaliação imobiliária específica.

No município do Rio de Janeiro, por exemplo, a própria Prefeitura informa que o valor venal é obtido por meio de um processo de avaliação em massa, baseado em parâmetros técnico-legais e nos valores unitários constantes da Planta Genérica de Valores.

Nesse processo são considerados parâmetros previamente estabelecidos pela legislação municipal, como área, valor unitário padrão, idade, posição e tipologia do imóvel, conforme o caso.

Portanto, trata-se de um sistema cadastral e tributário aplicado a uma quantidade muito grande de imóveis.

Essa característica é fundamental para compreender por que o valor cadastral pode não acompanhar, de maneira individual e imediata, todas as particularidades que o mercado reconhece em determinado imóvel.

E o que é valor de mercado?

O valor de mercado procura responder a outra pergunta:

Quanto esse imóvel vale, no mercado, em determinada data e nas condições analisadas?

Aqui não se parte simplesmente do número constante no IPTU.

Uma avaliação mercadológica exige a identificação e caracterização do imóvel, análise de suas características, investigação do mercado imobiliário e aplicação de metodologia compatível com a finalidade do trabalho.

No caso do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica — PTAM, a Resolução COFECI nº 1.066/2007 o define como documento elaborado com base em critérios técnicos e análise de mercado para determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente. A própria regulamentação prevê, entre outros elementos, caracterização do imóvel, metodologia empregada, valor resultante e data de referência.

Essa diferença de finalidade já explica boa parte das divergências encontradas na prática.

Dois imóveis semelhantes no IPTU podem ter o mesmo valor de mercado?

Não necessariamente.

O mercado pode perceber diferenças que não aparecem com a mesma granularidade em um cadastro tributário.

Imagine duas salas comerciais com áreas muito próximas e localizadas no mesmo edifício. Do ponto de vista cadastral, elas podem possuir características semelhantes.

Mas uma delas pode apresentar melhor posição dentro do prédio, reforma recente, configuração interna mais funcional, melhor iluminação, vista mais favorável ou condições superiores de utilização.

Dependendo do segmento imobiliário, essas diferenças podem interferir na formação do preço.

Da mesma forma, dois imóveis com características físicas semelhantes podem estar inseridos em microlocalizações com comportamentos de mercado distintos.

É por isso que metragem, isoladamente, não determina valor.

Por que o valor de mercado muda com o tempo?

Porque o mercado imobiliário não é estático.

Oferta disponível, procura, condições econômicas, transformação da região, infraestrutura, perfil dos compradores, novos empreendimentos, vacância e utilização predominante do local são alguns dos elementos capazes de alterar a dinâmica de preços.

Além disso, toda avaliação possui uma data de referência.

Um valor tecnicamente apurado hoje não deve ser tratado automaticamente como imutável para os próximos anos.

Essa é uma das razões pelas quais simplesmente recuperar o preço de uma negociação antiga ou atualizar determinado número por um índice econômico pode não reproduzir o comportamento efetivo daquele mercado imobiliário.

Então posso usar o valor do IPTU para definir o preço de venda?

O valor constante no cadastro municipal pode ser uma informação documental relevante, mas não deve, isoladamente, substituir uma análise de mercado quando a finalidade é determinar o valor do imóvel para negociação ou tomada de decisão patrimonial.

Essa distinção se torna especialmente importante quando o valor será utilizado em situações como venda, locação, inventário, partilha, dissolução patrimonial, negociação societária ou discussão judicial.

Nesses casos, a pergunta deixa de ser simplesmente “qual valor consta no cadastro?” e passa a ser:

qual é o valor tecnicamente justificável desse imóvel diante do mercado e da finalidade da avaliação?

E se o valor venal estiver acima do valor de mercado?

Esse é outro ponto interessante.

A própria Prefeitura do Rio de Janeiro prevê procedimento administrativo específico para situações em que o contribuinte entende que o valor venal atribuído ao imóvel é superior ao seu valor de mercado. Entre os documentos destacados pela Prefeitura para essa impugnação está justamente o laudo de avaliação do imóvel.

Isso demonstra, inclusive do ponto de vista administrativo, que valor cadastral e valor apurado mediante avaliação individual não são necessariamente números coincidentes.

A avaliação imobiliária não é apenas “dar um preço”

Uma avaliação técnica precisa permitir que o valor apresentado seja compreendido, fundamentado e relacionado às características do imóvel e ao mercado analisado.

Por isso, uma conclusão sem demonstração da origem dos dados, sem caracterização adequada do bem ou sem explicação da metodologia utilizada possui utilidade muito limitada para uma decisão patrimonial relevante.

A avaliação não serve apenas para produzir um número.

Ela serve para fornecer informação técnica para uma decisão.

É justamente por isso que costumo resumir meu trabalho em uma frase:

“Avaliação é informação que gera valor.”

Quando procurar uma avaliação?

Quando uma decisão financeira, patrimonial ou judicial depende do valor de um imóvel, utilizar somente referências cadastrais, anúncios isolados ou percepções pessoais pode não ser suficiente.

Uma avaliação individual permite analisar o imóvel dentro de seu contexto real de mercado e produzir uma conclusão tecnicamente fundamentada para a finalidade pretendida.

Geovane Araujo
Perito Avaliador Imobiliário
CRECI-RJ 073.850 | CNAI 25.868

Referências técnicas

Código Tributário Nacional — Lei nº 5.172/1966, art. 33.
Resolução COFECI nº 1.066/2007 — Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica.
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro — informações sobre cálculo e revisão do valor venal do IPTU.

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